Vennootschappen die het tijdelijk vruchtgebruik van een appartement of huis kochten, dat was jarenlang een populaire constructie bij veel ondernemers om op een fiscaal gunstige manier een eigendom voor persoonlijk gebruik te verwerven. De fiscus zag het niet graag gebeuren en treedt er de laatste jaren dan ook strenger tegen op, waarschuwt fiscaal expert Herman De Cnijf.

Vruchtgebruik, wat is dat?

Vruchtgebruik is een term uit het burgerlijk recht die aanduidt dat een rechtspersoon gebruik maakt van bepaalde goederen en er de vruchten van geniet. Bij een constructie zoals boven beschreven, koopt een vennootschap het tijdelijk vruchtgebruik van een vastgoed en koopt een privépersoon de naakte eigendom. “Om te bepalen hoeveel dat vruchtgebruik waard is, bestaan er verschillende formules”, zegt De Cnijf. “De waardering van een tijdelijk vruchtgebruik moet gebeuren op haar werkelijke, economische waarde. De naakte eigenaar die vergoedingen ontvangt voor een vruchtgebruik dat gevestigd is door zijn vennootschap, betaalt daar in principe géén belastingen op. Dat is natuurlijk heel interessant.”

Maar een nog groter voordeel is dat wanneer het contract van het tijdelijke vruchtgebruik ten einde loopt, het onroerend goed automatisch en soms volledig gratis terug naar de naakte eigenaar verschuift. “Dat is dus een geweldig voordeel tegenover een gebouw dat u bijvoorbeeld twintig jaar huurt, daarbij bent u het geld gewoon kwijt. In het geval van vruchtgebruik onttrekt u eerst zonder veel moeite een som geld uit de vennootschap én kunt u er vervolgens als privépersoon van genieten.”

Zeker vanaf eind jaren tachtig, begin jaren negentig was dit een populaire vorm van verloning voor bedrijfseigenaren. “Vooral aan de kust zijn er zo heel veel appartementen gekocht”, zegt De Cnijf. “Maar op een gegeven moment is de slinger te ver doorgeslagen. Zo werd de waarde van het tijdelijk vruchtgebruik meer en meer berekend op basis van de rendementen die het vastgoed kon opbrengen. Er ontstonden zo situaties waarbij de vennootschap 95% van de aankoopprijs ophoestte. Dikwijls gebeurde het ook dat in het laatste jaar van het vruchtgebruik de vennootschap nog een complete renovatie bekostigde. Dan krijgt de fiscus argwaan natuurlijk.”

Correcte waardering van het vruchtgebruik

En dus trekken belastingcontroleurs de laatste jaren meer en meer ten aanval tegen dit soort constructies. “Vooreerst is er de eis dat er een correcte waardering van dat vruchtgebruik is”, zegt De Cnijf. “Concreet wil dat zeggen dat de inspanning die u als privépersoon moet doen, groter zal worden. De fiscus is ook veel strenger over wie het genot heeft over het onroerend goed.  En de fiscus is ook strenger indien het niet aangekocht wordt van een derde die geen enkele relatie heeft met de vennootschap, haar zaakvoerder of bestuurder. Maar dat was dus vaak niet zo.”

Er moet ook een veel duidelijkere link zijn met het beroepsmatig karakter van het gebruik, zegt de fiscus. De Cnijf: “Om het extreem te stellen, sommige zaakvoerders argumenteerden dat de aankoop van zo’n appartement gewettigd was omdat ze in het weekend op een comfortabele manier moesten kunnen uitrusten van het zware werk dat ze deden. Bovendien gaat de fiscus veel strenger toekijken op de aftrekbaarheid van afschrijvingen, verzekeringen, onderhoud en herstellingen. En ten slotte zal de “gratis” overgang van het onroerend goed naar de privépersoon op het einde van het vruchtgebruik aan een streng oordeel worden onderworpen.”

Cassatie

Over die aftrekbaarheid heeft het Hof van Cassatie in juni 2015 trouwens nog een arrest uitgesproken. Het Hof vond het kunnen dat vennootschappen ook kosten die niet direct gelinkt zijn aan hun maatschappelijk doel kunnen aftrekken. “Er werd ook enkele malen aanvaard dat het beschikbaar stellen van zo’n stuk vastgoed een alternatieve vorm van verloning kan zijn”, zegt De Cnijf. “Alleen heeft het Hof in Antwerpen daarna nog wel duidelijk onderstreept dat ook die beroepsmatige link moet blijven.” Het arrest van het Hof van Cassatie is echter niet unaniem en het lijkt dat de fiscus geen ruling meer wil geven indien het over een vruchtgebruik op de privé woning van de bestuurder of zaakvoerder gaat.

Toch is het inderdaad zo dat deze constructie de laatste jaren aan populariteit inboet. “Nu de overheid van zin is de vennootschapsbelasting te hervormen, zal ze waarschijnlijk ook de aftrekbaarheidsvoorwaarden aanscherpen. Bovendien wordt dit soort constructies tegenwoordig maatschappelijk in vraag gesteld, het draagvlak ervoor is namelijk aan het verdwijnen.”

herman de cnijf

Bijdrage:

Herman De Cnijf

Herman De Cnijf is directeur van de Fiscale Hogeschool in Brussel en doceert het vak Rechtspersonenbelasting. Hij is eveneens gastdocent aan EMS, de Odisee Hogeschool te Brussel en gewaardeerd spreker op seminaries. Hij is erkend accountant-belastingconsulent en auteur en hoofdredacteur van verschillende boeken over het fiscaal recht.

Verzend