Une société achète l’usufruit  provisoire d’un appartement ou d’une maison : pendant longtemps, la formule a connu un vif succès auprès de nombreux entrepreneurs désireux de profiter à titre personnel d’une propriété de manière fiscalement avantageuse. Cela ne  plaisait évidemment pas au fisc... qui, depuis quelques années, s’efforce de contrer la manœuvre, comme nous l’explique l’expert fiscal Herman De Cnijf.

Qu’est-ce que l’usufruit?

L’usufruit est un terme de droit civil qui signifie qu’une personne morale peut faire usage de certains biens et en recueillir les fruits. Dans un montage tel que celui-là, une société achète l’usufruit provisoire d’un bien immobilier et la personne physique en acquiert la nue-propriété. “Il existe plusieurs formules pour déterminer la valeur de cet usufruit”, explique De Cnijf. “La valorisation d’un usufruit provisoire doit reposer sur sa valeur économique réelle. Le nu-propriétaire qui perçoit des indemnités pour un usufruit logé dans sa société ne paie en principe aucun impôt. Ce qui est bien sûr très intéressant.”

Mais il y a un autre avantage, plus important encore, lorsque le contrat d’usufruit provisoire arrive à expiration : le bien immobilier revient alors automatiquement, et parfois totalement gratuitement, à son nu-propriétaire. “Il s’agit là d’un avantage colossal par rapport à un bâtiment que vous auriez loué pendant 20 ans par exemple, où l’argent est définitivement perdu. Dans le cas d’un usufruit, vous retirez d’abord sans difficulté une somme d’argent de la société et, ensuite, vous en profitez à titre personnel.”

A la fin des années 1980 et au début des années 1990, cette formule était très répandue en tant que forme de rémunération des propriétaires d’entreprises. “De très nombreux appartements à la côte notamment ont été achetés selon cette formule ”, explique De Cnijf. “Mais il est arrivé un moment où l’on a trop tiré sur la corde. De plus en plus, la valeur de l’usufruit provisoire était calculée sur la base des rendements potentiels de l’immeuble. Ce qui a abouti à des situations où la société devait payer 95% du prix d’achat. Et il n’était pas rare non plus que, la dernière année de l’usufruit, la société fasse entièrement rénover le bien. Ce qui a évidemment eu pour effet d’énerver le fisc.”

Valorisation correcte de l’usufruit

Résultat: les contrôleurs du fisc contrecarrent de plus en plus ce genre de montage depuis quelques années. “La première chose, c’est la nécessité d’effectuer une valorisation correcte de l’usufruit”, souligne De Cnijf. “Concrètement, cela veut dire que l’effort à faire en tant que personne physique sera plus grand. Le fisc est aussi bien plus sévère quant à l’identité de la personne qui peut profiter du bien immobilier et, enfin, il est beaucoup plus strict si le bien n’est pas acheté à un tiers qui n’a aucune relation avec la société, son gérant ou son administrateur – ce qui n’est généralement pas le cas.” 

Par ailleurs, il doit aussi y avoir un lien très clair avec le caractère professionnel de l’usage, indique le fisc. De Cnijf poursuit : “Pour prendre un cas extrême, certains gérants argumentaient que l’achat d’un tel appartement était légal parce qu’ils pouvaient ainsi effectuer un gros travail le weekend dans un cadre confortable. Le fisc se montre aussi plus rigoureux quant au contrôle de la déductibilité des amortissements, assurances, entretiens et réparations. Et enfin, le transfert ‘gratuit’ du bien immobilier à la personne physique à la fin de l’usufruit fera désormais l’objet d’un jugement sévère.”

Cassation

A propos de cette déductibilité, la Cour de Cassation a rendu, en juin 2015, un arrêt estimant que les sociétés pouvaient aussi déduire des frais non directement liés à l’objet social. “Il a également été reconnu à quelques reprises que la mise à disposition de ce type de bien immobilier pouvait constituer une forme alternative de rémunération”, explique De Cnijf. “Seule la cour d’Anvers a encore souligné par la suite que le lien professionnel devait être maintenu.” L’arrêt de la Cour de cassation ne fait cependant pas l’unanimité et il semblerait que le fisc ne veuille plus rendre de ruling s’il s’agit d’un usufruit sur le logement privé de l’administrateur ou du gérant.

Il est un fait que la formule a perdu en popularité ces dernières années. « A présent que le gouvernement est sur le point de réformer la fiscalité, les conditions de déductibilité vont sans doute devenir plus strictes. Qui plus est, ce type de montage est actuellement remis en question  d’un point de vue social et il faut donc s’attendre à ce qu’il disparaisse.”

herman de cnijf

Herman De Cnijf

Herman De Cnijf est directeur de la Fiscale Hogeschool à Bruxelles. Il enseigne l’impôt des personnes morales. Il est également professeur invité à t à l’EMS et l'Odisee Hogeschool à Bruxelles. Il est expert-comptable agréé et l’auteur de plusieurs ouvrages sur l’imposition des sociétés, le droit fiscal et la déontologie fiscale.

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